По словам Надежды Николаевой, однозначно сказать, где проходит граница между «лучше купить» и «лучше снимать», довольно сложно. Первостепенную роль в решении этого вопроса играют такие факторы, как цена объекта, условия ипотечного кредита, ставки аренды и прочее. Однако в максимально усредненном случае можно сказать, что ипотека становится выгоднее, если у покупателя достаточно собственных средств на первоначальный взнос - это 15 - 20% от стоимости жилья. Стоит помнить, что ипотека — это «удовольствие» для заемщиков со стабильным доходом, хорошими позициями на работе, уверенных в том, что они будут востребованными на рынке труда. Надо помнить, что ипотека - это надолго.
Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта.
Аренда
Плюсы:
- снять квартиру дешевле, чем выплачивать ипотечный кредит;
- есть возможность быстро поменять жилье, когда того требуют обстоятельства (например, при переходе на новое место работы, переезде в другой город);
- отсутствуют обязательства перед банком, нет риска просрочки кредитных платежей в случае наступления форс-мажорных обстоятельств.
Минусы:
- практически полная бесправность арендатора, особенно в случае, если недвижимость снимается неофициально, без заключения договора аренды. В любой момент арендатор может оказаться на улице по любой причине, даже из-за неосторожно сказанного слова;
- съемная квартира постоянно дорожает, арендодатель поднимает плату в одностороннем порядке, ставя арендатора перед фактом: либо соглашаться, либо срочно искать другое жилье;
- невозможно распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению: делать капитальный ремонт, зачастую даже заводить домашних животных и приглашать гостей;
- психологический аспект – приходится ежемесячно платить немалую сумму денег чужому человеку.
Ипотека
Плюсы:
- средства вкладываются в собственное жилье, которое можно будет передать своим детям или распорядиться им по своему усмотрению;
- недвижимость – это всегда выгодное вложение средств, она всегда в цене;
- в ипотечной недвижимости заемщик имеет почти все права собственника – может зарегистрироваться в ней и прописать своих детей, сделать ремонт, обставить ее по своему вкусу. Он не может лишь продавать и дарить залоговое жилье без согласия банка;
- в случае необходимости недвижимость можно сдавать;
- в связи с инфляцией ежемесячный ипотечный платеж со временем становится все менее обременительным для заемщика;
- банк не сможет изменить условия договора в одностороннем порядке (аннуитетный платеж и т. д.), а также забрать недвижимость у заемщика без очень веских оснований;
- психологически комфортнее жить на собственной жилплощади, пусть и находящейся в залоге у банка;
- большой выбор программ для разных заемщиков, сегодня можно найти льготную ипотеку даже для военнослужащих и молодых семей.
Минусы:
- высокий ежемесячный платеж, большая переплата (если у заемщика нет возможности досрочно погасить ипотечный займ);
- необходимость страхования залога и заемщика, а также прочие расходы, связанные с оформлением жилищного кредита;
- в случае неплатежеспособности заемщика есть вероятность лишиться залоговой недвижимости. Необходимо отметить, что эта вероятность очень невелика – государство сейчас предпринимает шаги для защиты заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации.
Давайте посчитаем
Рассмотрим несколько примеров, которые помогут разобраться, что экономически выгоднее - аренда или ипотека. Сразу оговоримся, что «чистота» приведенных примеров может быть нарушена ввиду того, что в реальной практике очень немногие ипотечные заемщики растягивают платежи по ипотеке на весь прописанный в договоре срок. В среднем заемщики полностью гасят ипотечный заем в течение 7-7,5 лет. Но при этом реальные ежемесячные платежи по ипотеке в итоге оказываются выше. Однако это уже является добровольно избираемой финансовой стратегией заемщиков.
Покупаем жилье самостоятельно (не в ипотеку)
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Коломне – около 2 млн рублей. Чтобы накопить такую сумму, семье потребуется 10 лет.
«Необходимо откладывать по 200 тысяч рублей в год, то есть 17 тысяч рублей в месяц, - рассказывает Надежда Николаева. - Здесь также нужно учесть стоимость ремонта, минимальная сумма которого составит 1 млн рублей. Значит, к ежемесячной сумме необходимо еще прибавить 8,5 тысяч».
Итого: 25,5 тысяч рублей в месяц в течение 10 лет.
Покупаем квартиру в ипотеку. Берем кредит на 20 лет по ставке 10%. Первоначальный взнос составляет 15% - 300 000 рублей. Остается занять 1 700 000 рублей. Ежемесячный платеж составит немногим более 17 тысяч рублей. Плюс в течение двух лет нужно с каждой получки откладывать примерно столько же на первоначальный взнос. Последующие затраты на ремонт – смотрите выше, хотя в обоих случаях их можно минимизировать, купив квартиру с отделкой и даже меблировкой.
Итого: ежемесячные издержки примерно те же 25,5 тысяч рублей, что и в случае накопления, но с десятилетней «переплатой». То есть в первом случае мы купим квартиру за 10 лет, во втором - за 20 лет.
Аренда — вариант для молодых?
Получается, что можно снимать квартиру и откладывать при этом деньги на первоначальный взнос. Очередь ипотеки придет тогда, когда доходы позволят оформить жилищный кредит. Арендная плата в отличие от аннуитентных платежей постоянно растет, и однажды они могут сравняться.
«Как видно из приведенного сравнения, в краткосрочной перспективе снимать квартиру не так уж выгодно, аренда будет предпочтительным вариантом для молодых людей без детей, желающих оставаться мобильными, - считает Надежда Николаева.- Для семей с детьми куда важнее стабильность, поэтому им имеет смысл вкладываться в собственное жилье. Если нет возможности в перспективе получить жилье каким-то другим способом (накопить полную сумму и купить, получить в дар от родственников или в наследство), только ссуда поможет окончательно решить жилищный вопрос».
Если человек всю жизнь арендовал жилье, что его ждет после выхода на пенсию? Вряд ли пенсионер в российских реалиях сможет снимать жилье на свой доход. А вот ипотечный займ к тому времени будет уже выплачен, и он будет жить в собственной квартире.
Безусловно, каждый ищет свой ответ, решая, снимать ему жилье или покупать в ипотеку. В любом случае, аренда – это временное решение жилищного вопроса, а жилищный кредит – решение окончательное.
Ольга БАЛАШОВА
Фото: открытые интернет-источник, архив агентства недвижимости «Прогресс Риэлти»
