Ипотечные займы в России бьют очередной рекорд - их сроки приближаются к 27 годам. То есть выплачивать ипотеку россияне будут половину взрослой жизни, а это уже опасное явление, по мнению экспертов.
Печальный факт
За прошлый год средний срок ипотечных займов вырос с 21,4 до 24,1 года, то есть на 12,6% - таковы данные исследования агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР). Резко (сразу на полгода) срок кредитов увеличился всего за один месяц - с ноября по декабрь 2022 года. К концу первого полугодия 2023 года срок может превысить 25 лет, а по итогам года - 27 лет (+12%). Это соответствует примерно половине ожидаемой продолжительности жизни в России после наступления совершеннолетия (54,6 года).
Средний срок возврата ипотечных займов вырос за прошлый год с 21 до 24 лет. К концу 2023 года срок выплаты ипотеки приблизится к 27 годам.
При этом ухудшается качество ипотечных займов. По данным Центрального банка РФ, доля кредитов с высоким риском на новостройки выросла с 43% в конце 2021-го до рекордных 69% в конце 2022 года и с 34% до 42% - на вторичное жилье. Это свидетельствует о снижении платежеспособного спроса.
Доходы населения в России не успевают за ростом цен на недвижимость, что и приводит к увеличению сроков кредитования. Пока эти сроки укладываются в общемировую практику 25 - 30 лет. С одной стороны, за счет длинных сроков снижаются платежи. Но слишком долгий срок выплаты ипотеки - это зло. Люди, как правило, готовы брать ипотеку лет на 8 - 10, а не на 20 - 30, потому что на такой долгий срок трудно предугадать, что будет с доходами, не потеряют ли они работу.
Погасить до пенсии
Ипотечные займы появились в России с 1998 года после принятия закона об ипотеке. Ставки тогда составляли 10% годовых, выдавали займы в долларах. Потом появились и рублевые кредиты по ставке около 15%. Ипотечный рынок начал активно расти с 2005 года после вступления в силу нового Жилищного кодекса. Ставки снижались, средние сроки займов тогда составляли 8 - 10 лет. Финансовый кризис 2009 года привел к повышению ставок и увеличению сроков кредитования. Ипотеку привлекают для приобретения инвестиционных квартир (кредит гасят за счет их сдачи), на покупку первого, зачастую малогабаритного жилья или для улучшения жилищных условий. Кредит с максимальным сроком удастся погасить к пенсии. Но в течение активной жизни для растущей семьи требуется квартира большей площади, нужно обеспечить жильем детей. Значит, заемщики, не успевая рассчитаться с одной ипотекой, берут другую.
В развитых странах люди всю активную жизнь формируют три основных накопления - это жилье, купленное с помощью ипотеки, страхование жизни и пенсионные сбережения. В Европе есть люди, которые платят ипотеку всю жизнь и еще отдают ее детям. У нас такого пока нет, но мы к этому идем. Однако главная проблема не в ипотеке, а в высоких ставках. Если у вас ставка 2-3%, это одна история, а когда и высокая ставка, и длинный кредит, получается, что вы оплачиваете одну квартиру себе, а две квартиры банку.
Прогноз
В НКР, впрочем, отмечают, что в ближайшее время заемщики не будут спешить с досрочным погашением из-за общей неопределенности и разницы инфляции и процентных ставок по ипотеке.
«Мы ожидаем сохранения низких темпов досрочного погашения ипотеки в силу возросшей склонности россиян к сбережению и сохраняющегося уровня неопределенности относительно стабильности доходов. Такая ситуация будет наблюдаться по крайней мере до возврата инфляции к уровням, не превышающим средние ставки по ипотечным кредитам», - считают эксперты.
Если инфляция держится выше, заемщики вынуждены переключаться на текущее потребление, что и показал прошлый год, добавляют в НКР.
Повлиять на сроки погашения кредитов может и популярная в конце прошлого года субсидированная ипотека от застройщиков. Купив квартиру по завышенной цене, хотя и под низкий процент, заемщик не может быстро продать ее, чтобы переехать, например, в более просторное жилье, необходимо дождаться, пока рыночные цены поднимутся на те же 20 - 30%, которые заложены в переплате. Иначе даже после продажи жилья он останется в долгах перед банком. Как отмечают эксперты, это может привести к падению спроса на недвижимость - те, кто желает расширить жилплощадь, не смогут в ближайшие годы этого сделать, так как будут выплачивать прежний кредит.
Использована информация «РГ»
