В 2019 году на рынке недвижимости могут произойти значительные изменения. Переход на работу с эскроу-счетами повышение НДС и ипотечных ставок, изменение цен на квартиры - таковы главные факторы, которые будут определять будущее рынка жилья. Как в этой ситуации действовать покупателям, корреспондент KS спросила специалистов по работе с недвижимостью.
Эксперты предрекают затишье
По оценке экспертов, 2018-й оказался весьма удачным в плане спроса: вторичный рынок жилья, немного застоявшийся с 2015 года, наконец оживился. Свою роль сыграла дешевая ипотека. По данным Банка России, в минувшем году средняя ставка по кредитам на новостройки составила 9,16%, а на вторичное жилье- 9.51%.
Это существенное понижение среднего уровня ставок за всю историю российской ипотеки (12,4%). Однако в начале 2019 года ситуация изменилась: два крупнейших госбанка, контролирующих более 60% рынка ипотеки, объявили о подорожании кредитов (на 1–1,2% и 0,6% соответственно). За лидерами последовали и другие игроки. В результате ипотека начала дорожать. Это подстегнуло отложенный спрос – люди побежали покупать квартиры, пока ставки не выросли еще больше.
Кроме того, не последнюю роль в решении квартирного вопроса сыграл подросший до 20% НДС. По мнению специалистов, сочетание низкой платёжеспособности населения с искусственным всплеском покупательской активности всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Однако ажиотаж, как правило, заканчиваеся «периодом застоя». Поэтому 2019 год, по прогнозам экспертов, может стать не самым «урожайным» на сделки с недвижимостью.
«За январь-октябрь 2018 года Росреестр зарегистрировал 121 826 новых прав в рамках сделок купли-продажи жилья. Спрос в 2018 году был сосредоточен преимущественно в эконом- и комфортклассе»
Время продавать
С прогнозами специалистов рынка недвижимости согласны и коломенские эксперты.
«Думаю, в этом, 2019 году спрос на жилье в Подмосковье, в частности, Коломне, скорее всего, пойдет вниз. Причина в отсутствии дешевой ипотеки и увеличении расходов «на жизнь» - люди просто не смогут покупать квартиры в прежних количествах. Во всяком случае, по нынешним ценам, - считает директор Агентства недвижимости и юридических услуг «Атриум» Елена Сидорова. - Активизация спроса в 2018 году привела к сокращению объемов предложения жилья на рынке недвижимости Подмосковья. В первую очередь, это коснулось дешевого жилья и на вторичном рынке. Поэтому тем, кто собирается продать квартиру, рекомендую не затягивать с этим вопросом. Пока еще можно рассчитывать на покупателей, которые не успели приобрести квартиру осенью 2018 года. При этом лучше не жадничать с ценой и ориентироваться на уровень, близкий к нижней границе цен на аналогичные предложения в вашем районе. Квартиры с завышенными ценами могут зависнуть на рынке. В результате, когда спрос иссякнет, ее придется продавать намного дешевле».
По словам Елены Сидоровой, в настоящее время цены на рынке недвижимости диктует покупатель, и у продавцов, не готовых с этим мириться, квартира может продаваться не месяцами, а даже годами — попросту из-за отсутствия покупателей.
Как отмечает руководитель Агентства недвижимости и юридических услуг «Атриум», цены на вторичном рынке жилья продержатся на нынешнем уровне в течение всего 2019 года – продавцы-частники, как обычно, будут всячески сопротивляться снижению стоимости своих квартир, хотя в итоге экономика все равно возьмет верх над психологией.
«Отмечу, что большинство квартир, приобретаемых в настоящее время на рынке недвижимости, покупаются за счет кредитных денежных средств, - отмечает Е. Сидорова, - Ставки по ипотечным кредитам увеличивались в два этапа: в октябре 2018 года и в январе 2019 года, после новогодних праздников. Но несмотря на рост ипотечных ставок спрос на «ипотеку» в настоящий время упал незначительно. За последние полгода участились случаи, когда граждане приобретают жилье в кредит для своих детей, причем выбирают модель «сдаю в аренду жилье - оплачиваю часть ипотеки из дохода от сдачи в аренду жилья».
«На данный момент, 80% сделок на рынке недвижимости – сделки с привлечением заемных (кредитных) средств банков».
Средняя цена 1 квадратного метра новостройки в Коломне 50000- 54 000 рублей.
Стоимость квадратного метра «вторички» варьируется от 56 000 до 64 000 рублей.
Ольга Балашова
