Понятие «обманутый дольщик» исчезнет?
Суть новой схемы в том, что покупатель квартиры в новостройке будет платить не застройщику, а переводить деньги на специальные банковские эскроу-счета. Схема с использованием эскроу-счетов предполагает, что средства останутся лежать в банке неприкосновенными до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. «Замороженные» взносы покупателей застройщик получит только после завершения строительства и передачи квартиры. То есть финансировать строительную организацию будет уже не покупатель жилья, а банк, который предоставит ему кредит с гибкой процентной ставкой. Таким образом, если у застройщика возникнут проблемы и он не сможет сдать объект, то покупатель сможет вернуть свои деньги, а если застройщик исполнит свои обязательства, то он сможет получить средства, лежащие на эскроу-счетах.
Что все эти изменения сулят конечным покупателям жилья и застройщикам?
С одной стороны, использование эскроу-счетов минимизирует риски покупателей недвижимости и исключает случаи мошенничества, когда застройщик бросает стройку и исчезает с деньгами дольщиков. С другой - ужесточает условия работы для застройщиков, которым отныне придется строить жилье за свои или кредитные средства, взятые под процент у банков.
Закон уже в действии
Поправки к закону (Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ - прим. ред.), регулирующему строительство жилья в России, вступили в силу с 1 июля текущего года и действуют в отношении новостроек, которые будут заложены после 1 июля 2018 года. Полностью переход на новые условия финансирования строительства планируется осуществить в течение трех лет. Согласно плану, утвержденному правительством, уже к середине следующего года доля таких сделок с использованием эскроу-счетов должна составлять не менее 30% от всего числа зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, а к концу 2020 года – 95%. Также к застройщикам будет предъявлен большой пакет требований, который может уменьшить количество игроков на рынке недвижимости. Например, смогут работать только те компании, которые строят не менее трех лет и ранее ввели в эксплуатацию не менее 10 тысяч кв. м жилья. Также у компании должны отсутствовать обязательства по кредитам, ссудам и поручительствам, кроме целевых займов.
Квартиры в новостройках подорожают?
Все эти дополнительные нагрузки на бизнес могут привести к тому, что останутся работать только крупные и финансово устойчивые строительные компании. Кроме того, застройщики прогнозируют рост цен на жилье.
«Принятые поправки в закон о долевом строительстве в ближайшие годы неминуемо приведут к удорожанию жилья, думаю в среднем процентов на 10-15, - считает коммерческий директор ООО «СтройЭлитПроекТ», застройщика ЖК «Огни Коломны» Елена Редько. - По новым нормам застройщики обязаны использовать эскроу-счета, где деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома. Под эти деньги застройщик сможет открыть кредитную линию в банке и использовать средства только на финансирование строительства. Не все застройщики останутся на строительном рынке после ужесточения требований к ним и перехода на новую схему финансирования жилья. Все это и приведет к повышению цен на квадратные метры. Конечно, есть плюсы в новом законе: с рынка исчезнут недобросовестные компании, что решит проблему обманутых дольщиков».
«По новому закону мы еще не работали, поэтому делать выводы рано, – прокомментировал изменения в законодательстве заместитель генерального директора «РК-Газсетьсервис» Роман Фурсов. – В настоящее время мы внимательно изучаем поправки к действующему федеральному закону, а также условия сотрудничества с банками. Не думаю, что надо впадать в панику. Масштабных признаков и причин удорожания строительства квартир мы не видим. Да, возможно, себестоимость новостроек незначительно увеличится. Но зато это компенсируется уверенностью покупателей квартир в том, что они не потеряют свои деньги и получат жилье в срок. С точки зрения защиты дольщиков нововведение ценно и уменьшает риски».
Есть опасения, что изменения в законодательстве могут привести к ухудшению качества жилья. Возможно, некоторые застройщики, дабы не повышать цену на квартиры, попытаются экономить на стройматериалах. Или же, чтобы быстрее получить доступ к средствам покупателей, могут ускорить темпы строительства, что в конечном итоге тоже отразится на качестве. С другой стороны, «в игре» останутся лишь наиболее сильные и добросовестные... Все станет ясно, когда реализация поправок наберет темп.
Банки уже начали кредитовать по-новому
Сегодня в России утверждены 55 банков, имеющих право на открытие эскроу-счетов (по информации с сайта Центробанка). Одним из первых кредитный продукт с использованием счетов эскроу для застройщиков запустил Сбербанк. «Банк будет выдавать застройщикам кредит на 75 - 85% от стоимости строительства, - пояснила менеджер по работе с партнерами ЖК Коломенского отделения Южного отделения Среднерусского банка ПАО «СБЕРБАНК» Елена Лебедева. - При этом процентная ставка по каждому кредиту рассчитывается индивидуально и зависит от ряда факторов, например, от привлекательности и эффективности кредитуемого проекта. В среднем размер ставки колеблется от 9% до 10% Чем больше поступит денег на счета эскроу, тем ниже процентная ставка для застройщика. Сбербанк выдает кредит сроком до пяти лет (при комплексной застройке - до семи). Также банк предлагает второй продукт - банковское сопровождение застройщика. Банк будет контролировать целевое расходование средств».
Последний шанс
Специалисты по работе с недвижимостью отмечают, что сегодня строится и предлагается к продаже значительно больше жилья, чем покупается. Покупательская способность остается на уровне прошлых лет. Только раньше люди покупали жилье за наличные, а сегодня все чаще оформляют ипотечные кредиты. Валерия Туманова, директор агентства недвижимости Dom.ru: «Все мы прекрасно видим, как за последние несколько лет подорожали товары первой необходимости: продукты, лекарства. Покупательская способность основной части населения минимальна. У людей нет денег. Объем сделок по продаже жилья не понизился только потому, что люди, чтобы купить квартиру, берут ипотечный кредит. За «живые» деньги квартиры почти не приобретаются. В перспективе мы ожидаем роста цен на новостройки и повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, поэтому покупать жилье лучше сейчас. Это может быть последний шанс купить жилье по существующей сейчас цене».
На 1 января 2018 года в России насчитывалось 836 объекта (или 1101 дом), где остановлено строительство.
Сейчас их число выросло до 842 (1261 дом).
В данных жилых комплексах заключено 80,3 тыс. договоров с дольщиками, которые включены в реестр пострадавших.
