Деятельность УК регулируется двумя главными документами:
1. Жилищный кодекс (ст. 39) и постановление Правительства от 13 августа 2006 года № 491 (отредактированное 26.03.2014 г.). Эти законы определяют обязанности управляющих организаций перед жильцами.
2. Договор управления, заключенный с более чем 50% собственников квартир в доме (процент устанавливается с помощью подсчета площади, а не количества собственников).
Кстати говоря. Договор, который в большинстве случаев составляет сама управляющая компания, призван в первую очередь защищать именно ее интересы. Чтобы в документе "не забыли" об интересах жильцов, не поленитесь внимательно изучить его и при необходимости предложить внести в него свои поправки (образец типового договора с собственниками квартир есть на сайтах управляющих организаций).
Генеральный директор ООО "Департамент городского хозяйства" Евгений Козлов: "Ознакомиться с договором можно не только на сайте "ДГХ", но и у председателей советов МКД".
Кроме того, за жилищниками законодательно закреплен минимальный объем работ по дому, который они должны выполнять.
Минимальный перечень работ управляющих компаний:
- осмотр и содержание общего имущества,
- осмотр и содержание общедомовых коммуникаций,
- поддержание оптимального температурного режима,
- уборка и благоустройство общедомовой территории (подъездов и двора),
- вывоз мусора.
В деталях УК должны:
- проверять состояние внутренней отделки домов и устранять выявленные недочеты, если существует угроза обрушения отделочных слоев;
- проверять целостность окон и дверей, механической прочности и работоспособности фурнитуры. При выявлении нарушений в отопительный период - незамедлительный ремонт, в остальных случаях - разработка плана и проведение восстановительных работ;
незамедлительно устранять засоры мусоропроводов.
- Проводить сезонную борьбу с имеющимися в доме грызунами (крысами и мышами) и насекомыми (тараканами, клопами, муравьями и пр.).
- Проводить сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок, холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, а также пандусов;
- ежегодно проводить генеральную уборку всего подъезда и незамедлительно вывозить мусор при накоплении более 2,5 куб. м;
контролировать состояние электрокабелей (до входных дверей квартир), проверять заземление, замерять сопротивление изоляции проводов и приборов;
- заменять вышедшие из строя лампы внутриподъездного освещения;
- если индивидуальные счетчики на электричество установлены за пределами квартир и это отражено в договоре, то не реже одного раза в полугодие сотрудники УК должны снимать показания этих счетчиков и проверять их техническое состояние;
- зимой УК обязана удалять снег и наледь с крыш, очищать от наледи и снега околоподъездную территорию, обрабатывать тротуары противогололедными материалами;
- проводить текущий ремонт в подъезде, подвалах и на чердаках. Решение о видах ремонтных работ жильцы принимают совместно с руководством управляющей компании;
устанавливать и обслуживать счетчики для общедомового потребления.
Список обязанностей можно продолжать долго, полностью он есть в указанных выше законах и договоре с вашей УК.
Важно! УК обязана обслуживать только общее имущество дома, устранением неисправностей в квартирах должны заниматься сами собственники.
Кроме перечня обязанностей УК закон устанавливает стандарты на сроки и периодичность работ (ГОСТ Р 51617-2000. Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия).
Так, согласно документу, жилищники обязаны незамедлительно устранить неисправности трубопроводов и их сопряжений аварийного порядка, неисправности электрооборудования аварийного порядка, неисправности автоматики и противопожарной защиты и сигнализации.
ГОСТ предписывает УК ежедневно проводить уборку нижних этажей подъездов и мыть пол в лифте, вывозить мусор не реже одного раза в три дня (при температуре воздуха до +14°С) и ежедневно, если на улице выше +14°С). Нечистоты и помои неканализированных домовладений, а также крупногабаритные бытовые отходы вывозят по мере накопления.
Кому пожаловаться?
Если вы недовольны работой управляющей компании, жалуйтесь в первую очередь в саму УК. Алгоритм следующий:
1. Оформите вашу претензию в письменном виде, четко изложив суть проблемы.
2. Передайте составленный вами документ специалисту управляющей организации.
3. Обязательно удостоверьтесь, что бумагу зарегистрировали.
4. Ждите ответа. Вас должны известить о приеме жалобы и деталях ее последующего удовлетворения (либо об отказе в рассмотрении поданного заявления) в двухдневный срок. Эти правила установлены ФЗ № 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" от 2 мая 2006 года.
Если решить вопрос на уровне обслуживающей организации не удалось, жалуйтесь:
- в Госжилинспекцию. Круглосуточная "горячая линия" Госжилинспекции Московской области: 8 (499) 579-94-68;
- в прокуратуру вашего района или города/области. Для обращения в последнее ведомство лучше иметь на руках письменные ответы предыдущих организаций и копии первоначальных претензий.
Полная версия - в свежем номере газеты "Ять".
